Pendekatan Pendapatan dalam Penilaian Properti

pixabay.com

Setelah kita membahas mengenai dua metode pendekatan dalam penilaian properti, yaitu pendekatan pasar dan pendekatan biaya, terakhir mari kita coba ulas mengenai pendekatan pendapatan.

Sebagaimana telah disinggung pada tulisan sebelumnya, penilaian properti dengan pendekatan pendapatan ini hanya dapat diterapkan pada properti yang dapat menghasilkan pendapatan atau income producing property. Jadi, jangan paksakan menerapkan pendekatan ini terhadap properti non produktif. Kenapa, karena pendapatan properti itu sendirilah yang menjadi bahan kita menghitung estimasi nilai dari properti terkait.

Selain itu, konsep pendekatan pendapatan terkait dengan investasi jangka panjang sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur resiko dan penghasilan dari properti yang kita nilai.

High Risk = High Return

Jadi, semakin besar resiko maka semakin besar pendapatan yang mungkin kita terima.

Secara general, pendekatan pendapatan dapat kita rangkum dalam rumus V=I/R. Nilai properti merupakan hasil pembagian dari pendapatan bersih dibagi dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate)

Rumus pendekatan pendapatan (dok.pribadi-materi PDP MAPPI)

Namun demikian, ada langkah-langkah yang harus dilalui dalam kita menggunakan pendekatan pendapatan dalam penilaian properti. Jadi, tidak semudah itu. Mekanisme dan perhitungan dalam pendekatan properti memang sedikit rumit. Karenanya, dalam dunia penilaian pun, asosiasi penilai mengharuskan penilai properti bisnis / komersil—yang mau tak mau harus memahami pendekatan ini—lulus pendidikan lanjutan penilai. Hal ini berbeda dengan penilaian properti sederhana yang cukup dengan pendekatan pasar atau biaya saja. Penilai yang telah mengantongi sertifikat pendidikan dasar penilaian dari asosiasi penilai a.k.a MAPPI sudah dapat mengajukan izin untuk menjadi penilai properti sederhana.

Pun demikian, di sini kita kan coba uraikan secara sederhana mengenai langkah-langkah atau proses penilaian properti dengan metode pendekatan pendapatan.

Proses Pendekatan Pendapatan dalam Penilaian Properti

Dalam prosesnya ada empat langkah besar yang harus kita lalui dalam melakukan penilaian properti dengan pendekatan pendapatan. Langkah tersebut antara lain:

1. Menghitung pendapatan kotor properti
2. Menghitung biaya operasional properti
3. Menghitung pendapatan bersih properti (pendapatan kotor-biaya operasional)
4. Proses kapitalisasi properti dinilai.

Untuk lebih mudahnya, rekan-rekan dapat melihat tabel di bawah ini.

Tabel pendekatan pendapatan (dok.pribadi-Materi PDP MAPPI)

Satu hal yang jangan sampai terlewatkan, sebelum kita masuk ke pendapatan kotor properti efektif (Effective Gross Income – EGI) kita harus menghitung potensi pendapatan kotor (Potential Gross Income – PGI) dimana nilai pada PGI bisa menghasilkan nilai EGI setelah dikurangi kekosongan dan kerugian sewa (Vacancy and Collection Loss).

Dengan kata lain, data yang penilai gunakan haruslah murni dari perhitungan estimasi keuntungan dan kerugian properti dinilai—bukan dari data laporan pendapatan dari pengelola properti.

Setelah itu, barulah kita bisa mendapatkan pendapatan bersih properti (Net Operating Income) yang setelah melalui proses kapitalisasi kita sudah bisa mendapatkan nilai properti. Ingat V=I/R.

Baiklah, sampai di sini dulu mengenai pendekatan pendapatan—lagi—untuk lebih jelasnya, rekan-rekan saya sarankan bisa mengikuti pendidikan penilai yang diadakan MAPPI. Bukan pesan sponsor, ya! Saya bukan anggota MAPPI, tapi saya sendiri banyak mendapatkan ilmu tentang penilaian dari pendidikan yang diadakan oleh asosiasi penilai ini.

Andris Susanto (Internal Appraisal) 22-10-2019.
Sumber: Materi Pendidikan Dasar Penilai Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (PDP MAPPI)

Terkait, 3 Metode Pendekatan dalam Penilaian Properti