Pendekatan Pendapatan dalam Penilaian Properti

pixabay.com

Setelah kita membahas mengenai dua metode pendekatan dalam penilaian properti, yaitu pendekatan pasar dan pendekatan biaya, terakhir mari kita coba ulas mengenai pendekatan pendapatan.

Sebagaimana telah disinggung pada tulisan sebelumnya, penilaian properti dengan pendekatan pendapatan ini hanya dapat diterapkan pada properti yang dapat menghasilkan pendapatan atau income producing property. Jadi, jangan paksakan menerapkan pendekatan ini terhadap properti non produktif. Kenapa, karena pendapatan properti itu sendirilah yang menjadi bahan kita menghitung estimasi nilai dari properti terkait.

Selain itu, konsep pendekatan pendapatan terkait dengan investasi jangka panjang sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur resiko dan penghasilan dari properti yang kita nilai.

High Risk = High Return


Jadi, semakin besar resiko maka semakin besar pendapatan yang mungkin kita terima.

Secara general, pendekatan pendapatan dapat kita rangkum dalam rumus V=I/R. Nilai properti merupakan hasil pembagian dari pendapatan bersih dibagi dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate)

Rumus pendekatan pendapatan (dok.pribadi-materi PDP MAPPI)


Namun demikian, ada langkah-langkah yang harus dilalui dalam kita menggunakan pendekatan pendapatan dalam penilaian properti. Jadi, tidak semudah itu. Mekanisme dan perhitungan dalam pendekatan properti memang sedikit rumit. Karenanya, dalam dunia penilaian pun, asosiasi penilai mengharuskan penilai properti bisnis / komersil—yang mau tak mau harus memahami pendekatan ini—lulus pendidikan lanjutan penilai. Hal ini berbeda dengan penilaian properti sederhana yang cukup dengan pendekatan pasar atau biaya saja. Penilai yang telah mengantongi sertifikat pendidikan dasar penilaian dari asosiasi penilai a.k.a MAPPI sudah dapat mengajukan izin untuk menjadi penilai properti sederhana.

Pun demikian, di sini kita kan coba uraikan secara sederhana mengenai langkah-langkah atau proses penilaian properti dengan metode pendekatan pendapatan.

Proses Pendekatan Pendapatan dalam Penilaian Properti

 Dalam prosesnya ada empat langkah besar yang harus kita lalui dalam melakukan penilaian properti dengan pendekatan pendapatan. Langkah tersebut antara lain:

1. Menghitung pendapatan kotor properti
2. Menghitung biaya operasional properti
3. Menghitung pendapatan bersih properti (pendapatan kotor-biaya operasional)
4. Proses kapitalisasi properti dinilai.

Untuk lebih mudahnya, rekan-rekan dapat melihat tabel di bawah ini.

Tabel pendekatan pendapatan (dok.pribadi-Materi PDP MAPPI)

Satu hal yang jangan sampai terlewatkan, sebelum kita masuk ke pendapatan kotor properti efektif (Effective Gross Income – EGI) kita harus menghitung potensi pendapatan kotor (Potential Gross Income – PGI) dimana nilai pada PGI bisa menghasilkan nilai EGI setelah dikurangi kekosongan dan kerugian sewa (Vacancy and Collection Loss).

Dengan kata lain, data yang penilai gunakan haruslah murni dari perhitungan estimasi keuntungan dan kerugian properti dinilai—bukan dari data laporan pendapatan dari pengelola properti.

Setelah itu, barulah kita bisa mendapatkan pendapatan bersih properti (Net Operating Income) yang setelah melalui proses kapitalisasi kita sudah bisa mendapatkan nilai properti. Ingat V=I/R.

Baiklah, sampai di sini dulu mengenai pendekatan pendapatan—lagi—untuk lebih jelasnya, rekan-rekan saya sarankan bisa mengikuti pendidikan penilai yang diadakan MAPPI. Bukan pesan sponsor, ya! Saya bukan anggota MAPPI, tapi saya sendiri banyak mendapatkan ilmu tentang penilaian dari pendidikan yang diadakan oleh asosiasi penilai ini.

Andris Susanto (Internal Appraisal) 22-10-2019.
Sumber: Materi Pendidikan Dasar Penilai Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (PDP MAPPI)

Terkait, 3 Metode Pendekatan dalam Penilaian Properti

Komentar

Posting Komentar

Postingan populer dari blog ini

Ketawa Karir

Gambar
Ahmad Adhiatma Azhar, my little cute boy (my own doc.) "Hahaha...." Seolah merespon kicau muray di depannya, sambil menutup mulut dengan sebelah tangannya, bayi yang baru bisa belajar jalan itu tertawa. Cukup keras untuk ukuran usianya. "Ah, Si Adhi mah seurina maksa (tertawanya maksa)," sahut Pa Ajat, tetanggaku yang tak lain adalah pemilik burung tersebut. Kami berdua pun tertawa melihat tingkah balita tersebut. Adhia, putra ke dua-ku memang kerap kali melepas tawa seperti itu. Kita bisa saja melihatnya biasa sebagai polah lucu anak-anak seusianya. Tapi tidak dengan istriku. Dia menyebut tawa bocah itu sebagai tawa karir. Duh... lebay amat sih ibumu, Nak! Hahaha. Aku sendiri awalnya tidak begitu peduli. Tapi, melihat sikap Adhia yang sering melihat respon orang terlebih dahulu sebelum dia bereaksi, sepertinya, anak ini memang senang memanipulasi situasi. Masyaallah ya, anak satu setengah tahun saja sudah belajar berdiplomasi! Wkkk... bapaknya iku
Baca selengkapnya

"Hirup Tong Kagok Ngan Tong Ngagokan!" Masih Mencoba Menyelami Colotehan Ustad Evie Effendi

Gambar
Gambar: youtube,com Dear Bloggers ! Hehe.. Sapaannya mirip orang yang mau nulis catatan harian, ya? Atau kalo nggak, mungkin mirip orang yang menyapa mantannya seperti yang sering ustad evie contohkan. Dear Mantan! Maafkan aku yang dulu. Kalo kemarin aku haram jadah sekarang aku mencoba ada di atas sajadah, dan itu lebih indah. Kalo kemarin aku bejat kini aku taubat. Kalo kemarin aku maksiat sekarang aku taat. Kalo kemarin aku masih konvensional, liat akhwat yang memikat rasanya pengen ngasih coklat. Kini akunya sudah syariat. Liat akhwat yang memikat, langsung kan kuberi dia seperangkat alat sholat. Begitu kira-kira kala beliau sejenak bersajak soal mantan di sela tausiahnya. Sebagaimana sempat disinggung di tulisan sebelumnya, ustad evie memang dikenal sebagai seorang da'i yang pandai memilah kata dan merangkai diksi dalam tausiyahnya. Bahasanya enak didengar dan ringan untuk dicerna, terlebih oleh orang sunda karena memang beliau berasal dari
Baca selengkapnya

3 Metode Pendekatan Penilaian Properti Beserta Kekurangan dan Kelebihannya

Gambar
Ilustrasi Penilaian Setelah sebelumnya saya membahas tentang nilai, harga, biaya, pengertian properti, sampai sedikit tentang seluk beluk penilaian properti, di tulisan ini saya hendak mengajak rekan-rekan untuk mengenal macam metode pendekatan penilaian properti. Bagi rekan-rekan penilai, baik itu penilai independen maupun internal, pendekatan penilaian tentu saja harus sudah dipahami. Pendekatan penilaian adalah dasar kita untuk melalukan penilaian sekaligus menentukan nilai sebuah properti. Nilai atau tepatnya opini nilai yang harus dihasilkan dari sebuah proses penilaian bukanlah produk yang tiba-tiba muncul setelah kita melakukan inspeksi lapangan dan pengumpulan data. Fakta lapangan dan data yang kita dapatkan terkait properti yang menjadi objek penilaian, harus diolah sampai pada akhirnya menghasilkan sebuah opini nilai atas properti tersebut. Pada proses pengolahan data inilah metode penilaian digunakan sebagai alat pengolah untuk menghasilkan opini nilai yang rel
Baca selengkapnya