Pendekatan Biaya dalam Penilaian Properti

pixabay.com

Setelah kita bahas mengenai pendekatan data pasar dalam penilaian property, dalam tulisan ini kita akan mengulas mengenai metode pendekatan biaya dalam proses penentuan opini nilai, a.k.a penilaian, suatu aset atau properti.

Sebelumnya, untuk memudahkan kita menentukan metode mana yang lebih cocok kita terapkan saat kita melakukan penilaian terhadap suatu properti, tak salah jika kita review kembali ketiga metode pendekatan dalam penilaian beserta karakteristik asset yang lebih cocok untuk diterapkan dengan salah satu metode.

Tabel metode penilaian (sumber: dok.pribadi-materi PDP MAPPI)

Dalam tabel di atas dijelaskan bahwa pendekatan pasar relevan untuk diterapkan pada jenis properti apapun; hanya saja, ada syarat mutlak dalam penerapan pendekatan ini, yaitu adanya data pasar. Data pasar yang berupa data penawaran atau penjualan properti sejenis mutlak harus ada karena data tersebut akan menjadi dasar kita saat mencari nilai pasar. Lanjut ke pendekatan pendapatan, pendekatan ini hanya bisa digunakan untuk proses penilaian terhadap aset yang bisa menghasilkan pendapatan langsung dan bisa dikalkulasi. Misal, hotel, gedung perkantoran,  atau kontrakan.

Adapun untuk  pendekatan biaya, pendekatan yang secara khusus kita bahas dalam tulisan ini, bisa dikatakan sebagai pendekatan yang menghitung nilai ganti dari sebuah properti dengan analogi kita merekontruksi / reproduksi ulang objek penilaian dengan nilai satuan yang kita dapat di lapangan disertai penerapan penyusutan yang dibutuhkan—fisik, ekonomis, dan fungsional—dibandingkan dengan rekontruksi / reproduksi barunya.

Proses Penilaian dengan Pendekatan Biaya

Sederhananya, jika kita menghitung nilai properti berupa tanah dan bangunan dengan pendekatan biaya, maka kita akan menghitung nilai tanah dengan mengalikan luas tanah dengan harga satuan tanah (per meter), ditambah hasil perhitungan dari luas bangunan dikalikan dengan harga satuan bangunan (per meter) yang telah dikurangi dengan besaran penyusutan dari bangunan yang kita nilai.

Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan


atau

Nilai Properti = (Luas Tanah x Nilai Tanah / m2) + (Nilai Reproduksi Baru Bangunan – Penyusutan)


Note: Nilai tanah satuan (per meter persegi) bisa didapat dari perolehan nilai pasaran tanah di lokasi properti. Sedangkan nilai satuan (per meter persegi) bangunan bisa kita ketahui dengan melakukan pengecekan terhadap biaya reproduksi bangunan per meter persegi sesuai dengan spesifikasi bangunan yang dinilai.

Kelebihan dan Kekurangan

Di dalam dunia penilaian properti, pendekatan biaya dikenal sebagai pendekatan yang relatif lebih mudah dan paling banyak diaplikasi dalam proses penilaian di indonesia. Sedangkan untuk kalangan awam sendiri, rasionalisasi dari pendekatan ini lebih mudah dipahami dan lebih mudah dalam hal pengujian datanya.

Namun, dibalik kelebihan di atas, kendala yang mungkin ditemui dalam penggunaan pendekatan ini adalah:

1. Untuk bangunan khusus—spesifikasi tidak umum—kita, bisa jadi, kesulitan dalam menentukan biaya pergantian baru.
2. Butuh pengalaman dan pengamatan yang terlatih untuk menentukan besaran penyusutan dari bangunan yang kita nilai. (mengenai penyusutan bangunan akan dibahas di tulisan terpisah)

Demikian secara umum ulasan mengenai pendekatan biaya yang dapat saya sampaikan, rekan-rekan bisa mendalami masalah penilaian dengan mengikuti pendidikan-pendidikan penilaian yang diinisiasi oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

Andris Susanto (Internal Appraisal), 22-10-2019.
Sumber: Materi Pendidikan Dasar Penilai Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (PDP MAPPI)

Terkait, 3 Metode Pendekatan dalam Penilaian Properti