3 Metode Pendekatan Penilaian Properti Beserta Kekurangan dan Kelebihannya

Ilustrasi Penilaian

Setelah sebelumnya saya membahas tentang nilai, harga, biaya, pengertian properti, sampai sedikit tentang seluk beluk penilaian properti, di tulisan ini saya hendak mengajak rekan-rekan untuk mengenal macam metode pendekatan penilaian properti.

Bagi rekan-rekan penilai, baik itu penilai independen maupun internal, pendekatan penilaian tentu saja harus sudah dipahami. Pendekatan penilaian adalah dasar kita untuk melalukan penilaian sekaligus menentukan nilai sebuah properti.

Nilai atau tepatnya opini nilai yang harus dihasilkan dari sebuah proses penilaian bukanlah produk yang tiba-tiba muncul setelah kita melakukan inspeksi lapangan dan pengumpulan data. Fakta lapangan dan data yang kita dapatkan terkait properti yang menjadi objek penilaian, harus diolah sampai pada akhirnya menghasilkan sebuah opini nilai atas properti tersebut. Pada proses pengolahan data inilah metode penilaian digunakan sebagai alat pengolah untuk menghasilkan opini nilai yang relatif akurat untuk properti yang dinilai.

Untuk metode pendekatan penilaian properti sendiri, saat ini ada 3 metode yang bisa kita gunakan. Pedekatan Data Pasar, Pendekatan Biaya, dan Pendekatan Pendapatan.

Penjelasan Singkat

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Secara sederhana, pendekatan penilaian berdasarkan data pasar atau Market Data Approach dalam properti bisa diartikan sebagai pendekatan penilaian properti dengan melakukan perbandingan data pasar secara langsung dengan ditambah atau dikurangi oleh penyesuaian.

Ilustrasi Pendekatan Data Pasar

Data pasarnya sendiri bisa kita peroleh dari data penjualan atas properti yang sebanding atau hampir sebanding (data pembanding). Karenanya, pendekatan data pasar ini sangat mungkin dan nyaman digunakan ketika data pasarnya banyak tersedia.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Dalam pendekatan ini, opini nilai diambil dari proyeksi jumlah biaya reproduksi baru properti dinilai dikurangi nilai depresiasi atau penyusutan. Misalnya, untuk menilai sebuah rumah, maka kita harus menghitung harga satuan tanah dan bangunan dikalikan luas tanah dan bangunan tersebut. Opini nilai pun keluar setelah hasil reproduksi tanah dan bangunan tadi dikurangi penyusutan.

Nilai Properti = Nilai Tanah + (B. Reproduksi baru – Penyusutan)

Berbeda dengan pendekatan data pasar, pendekatan biaya bisa diandalkan saat kita kekurangan data pembanding di lapangan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Untuk pendekatan pendapatan, metode ini hanya bisa digunakan untuk properti-properti komersil yang bisa menghasilkan pendapatan secara kontinyu dan terukur (income producing property). Contoh properti yang bisa mengunakan pendekatan ini adalah Hotel dan Apartemen.

Dari pendapatan yang didapat oleh sebuah properti inilah pendekatan pendekatan guna mendapatkan opini nilai properti tersebut dapat dihitung. Pada prosesnya sendiri, selain dengan pendapatan yang dihasilkan, pendekatan pendapatan sangat terkait dengan tingkat kapitalisasi (Capitalization Rate).

Rumus Pendekatan Pendapatan dengan Tingkat Kapitalisasi

Kelebihan dan Kekurangan

Dalam setiap metode pendekatan penilaian properti yang bisa diterapkan, tentu tidak terlepas dari kelebihan dan kekurangannya. Itulah kenapa, sebagai alternatif, ada tiga metode yang dapat dipilih oleh penilai dalam melakukan proses penilaian. Penilai dapat memilih metode yang digunakan sesuai dengan kebutuhan properti yang akan dinilai. Misalnya, pendekatan data pasar dapat digunakan untuk segala jenis properti. Tapi, penggunaan metode ini sangat tergantung kepada ketersediaannya data pembanding di lapangan.

Begitupun dengan pendekatan pendapatan. Meskipun pendekatan ini sangat cocok untuk digunakan dalam menilai properti komersil, namun jika propertinya sendiri tidak produktif menghasilkan pendapatan, maka penerapan metode ini menjadi angan-angan belaka.

Untuk lebih jelasnya, tabel berikut dapat memberikan gambaran tentang kelebihan dan kekurangan ketiga metode pendekatan penilaian sekaligus jenis properti serta persyaratannya untuk bisa diaplikasikan.

Pendekatan		Jenis Aset yg dinilai	Persyaratan	Kelebihan	Kekurangan
1.	Pendekatan Pasar (Market Data Approach)	Semua jenis aset	Data pembanding tersedia	Pengolahan data lebih sederhana	Sulitnya memperoleh data pembanding yang memadai
2.	Pendekatan Biaya (Cost Approah)	Semua aset yang dapat diganti	Diketahui biaya reproduksi atau biaya pengganti	Proses lebih terperinci sehingga kesalahan bisa diminimalisir	Untuk mencapai nilai pasar, penentuan penyusutan diperlukan pengalaman dari penilainya.
3.	Pendekatan Pendapatan (Income Approach)	Semua aset yang mendatangkan pendapatan	Dapat dihitung perkiraan pendapatan, pengeluaran dan besarnya investasi.	Paling tepat untuk penilaian properti komersil	Penentuan tingkat kapitalisasi, terutama karena tidak ada data pembanding

Itulah sekilas tentang tiga metode pendekatan penilaian yang bisa dijadikan dasar dalam kita menghitung nilai suatu properti. Untuk penjelasan lebih lanjut, inshaallah akan dilanjutkan pada artikel-artikel penilaian selanjutnya.

Andris Susanto (Internal Appraisal)

Bandung, 07022019

Sumber: Pendidikan Dasar Penilai Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (PDP MAPPI)


Terkait, 
Pendekatan data pasar dalam penilaian properti
Pendekatan biaya dalam penilaian properti
Pendekatan pendapatan dalam penilaian properti