Apa itu HM, HGU, HGB, HPL, Mengenal Bentuk Kepemilikan atau Penguasaan Tanah

Ilustrasi legalitas, pixabay.com

Topik soal kepemilikan lahan menyeruak setelah debat capres kemarin. Namun, terlepas dari ucapan Jokowi soal lahan yang "dimiliki" prabowo yang kemudian diakui bahwa memang lahan ratusan ribu hektar tersebut dia "kuasai" dalam bentuk HGU atau Hak Guna Usaha, persoalan terkait tanah bukanlah hal yang baru muncul menjelang pilpres yang kebetulan akan april ini saja.

Teori ekonomi klasik menyebutkan, tanah termasuk pada tiga faktor produksi. Modal (capital), pekerja (labour), dan tanah (land). Bahkan, jauh masa, sebelum era revolusi industri di mana berbagai teori ekonomi mulai muncul, sejak manusia peduli dengan hak privasinya terhadap materi penopang hidupnya, tanah telah menjadi bahan rebutan yang siap jadi bibit perselisihan bahkan perang.

Karenanya, untuk mencegah berbagai kisruh terkait tanah, dibuatlah aturan-aturan agar persoalan tentang kepemilikan tanah dapat berjalan secara tertib, adil, dan sesuai dalam penggunaan serta pemanfaatannya.

Pun di negara kita, hak kepemilikan tanah telah diatur dalam undang-undang dengan penguasaan dasarnya terletak pada tangan negara sebagaimana disebut pada UUD '45 pasal 33 ayat 3.
"Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan digunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat."
Selanjutnya untuk mengatur hak penguasaan lahan oleh warga negara-- perorangan maupun lembaga--dibuatlah ketentuan yang lebih rinci untuk mengatur hal tersebut.

Aturan turunan tersebut tertuang pada Undang-Undang No.5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau yang kita kenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Dari peraturan inilah munculnya pemberian hak atas penguasaan tanah berupa Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan (HPL).

Lantas, apa yang dimaksud dengan hak-hak atas penguasaan tanah tadi. Mari kita uraikan satu per satu.

1. Hak Milik (HM)
Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang diberikan negara kepada orang atau warga negara indonesia. Hak milik tidak memiliki batas waktu dan hanya bisa diberikan kepada WNI. Namun, untuk hak milik, luasannya dibatasi.
Selain itu, Hak milik dapat dialihkan atau dipindahkan haknya, dapat diwakafkan, dan dapat dijadikan jaminan pelunasan hutang.

2. Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha merupakan pemberian wewenang penggunaan tanah oleh negara bagi WNI maupun Badan Hukum Indonesia untuk usaha pertanian, yaitu perkebunan, perikanan, dan peternakan selama jangka waktu tertentu.
Untuk jangka waktunya sendiri, HGU perikanan dan peternakan memiliki jangka waktu 25 tahun + 25 tahun, sedang perkebunan 35 tahun + 25 tahun. HGU tersebut dapat diperpanjang kembali selama 25 tahun.

3. Hak Guna Bangunan (HGB)
HGB dapat diartikan sebagai pemberian kewenangan dari negara untuk mendirikan bangunan di atas tanah kepunyaan pihak lain (tanah negara, tanah pengelolaan, atau tanah hak milik) selama jangka waktu tertentu.
Waktunya sendiri ditetapkan selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun. Selanjutnya, jika masih diperlukan, haknya bisa diperbaharui kembali atau bahkan dinaikan menjadi SHM dengan ketentuan tertentu. HGU hanya diberikan kepada WNI dan Badan Hukum Indonesia.

4. Hak Pakai (HP)
Dalam Hak Pakai ini, negara memberikan wewenang kepada satu pihak untuk menggunakan tanah milik pihak lain (tanah negara, tanah pengelolaan, atau tanah hak milik) selama 25 tahun yang dapat diperpanjang selama 20 tahun dan dapat diperbaharui lagi jika lahannya masih diperlukan. Di atas HP ini, pemegang hak dapat menggunakannya untuk mendirikan bangunan maupun usaha pertanian.

Untuk Hak Pakai ini, bukan hanya WNI dan Badan Hukum Indonesia yang bisa diberikan Hak Pakai. Orang asing (WNA) yang berkedudukan di Indonesia, atau Badan Hukum Asing yang memiliki kantor perwakilan di Indonesia, juga berkesempatan mendapatkan Hak Pakai (HP).

Dalam sisi ekonomi, karena keempat hak di atas bisa ditujukan untuk kepentingan usaha maupun investasi, jadi bentuk-bentuk hak dalam penguasaan tanah di atas dapat diperjualbelikan dan dijadikan jaminan pelunasan utang.

5. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HM-SRS)
HM-SRS adalah bukti kepemilikan atau penguasaan terhadap bagian dari apartemen atau rumah susun. Bentuk hak ini tak beda dengan Hak Milik (HM) dalam hal sifatnya. Hanya saja, wewenang yang dimiliki oleh pemegang HM-SRS untuk tanah adalah sebatas porsi pembagian lahan yang rasio-nya tertera di bukti / sertifikat HM-SRS.

Secara praktis, penguasaan pemegang HM-SRS hanya terasa pada pemanfaatan bagian bangunan yang berdiri dengan luas yang tertulis di HM-SRS yang seseorang kuasai.

Klasifikasi Hak atas Tanah

Itulah bentuk-bentuk hak penguasaan tanah dari pemerintah. Namun, selain hak-hak di atas, ada juga bentuk hak yang tak dapat dimanfaatkan secara ekonomis; dalam artian, tidak dapat diperjualbelikan dan tak bisa dijadikan jaminan pelunasan utang. Bentuk hak tersebut tak bukan adalah Hak Pengelolaan. Berikut sedikit penjelasannya.

Hak Pengelolaan (HPL)
HPL merupakan hak menguasai tanah dari negara dengan kewenangan dilimpahkan kepada pemegangnya. Pemegang hak HPL adalah instansi pemerintah, pemerintah daerah, lembaga non pemerintah non departemen (LPND), badan otoritas dan badan-badan yang didirikan pemerintah semisal BUMN (Persero, Perum, Perjan),  atau BUMD.

Adapun mengenai luasan dan jangka waktunya, luas HPL disesuaikan dengan keperluannya dan waktunya tidak terbatas.

Bagian dari HPL sebenarnya bisa dialihkan atau dinaikan menjadi HGB, Hak Pakai, bahkan HM. Namun, status HPL-nya sendiri tetap berlangsung.
Demikian penjelasan yang dapat saya bagikan tentang macam-macam hak atas tanah sesuai dengan sifat dan kepentingannya. Semoga bermanfaat!

Referensi: Materi Pendidikan Dasar Penilai (PDP), Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).