Pendekatan Biaya dalam Penilaian Properti

pixabay.com

Setelah kita bahas mengenai pendekatan data pasar dalam penilaian property, dalam tulisan ini kita akan mengulas mengenai metode pendekatan biaya dalam proses penentuan opini nilai, a.k.a penilaian, suatu aset atau properti.

Sebelumnya, untuk memudahkan kita menentukan metode mana yang lebih cocok kita terapkan saat kita melakukan penilaian terhadap suatu properti, tak salah jika kita review kembali ketiga metode pendekatan dalam penilaian beserta karakteristik asset yang lebih cocok untuk diterapkan dengan salah satu metode.

Tabel metode penilaian (sumber: dok.pribadi-materi PDP MAPPI)


Dalam tabel di atas dijelaskan bahwa pendekatan pasar relevan untuk diterapkan pada jenis properti apapun; hanya saja, ada syarat mutlak dalam penerapan pendekatan ini, yaitu adanya data pasar. Data pasar yang berupa data penawaran atau penjualan properti sejenis mutlak harus ada karena data tersebut akan menjadi dasar kita saat mencari nilai pasar. Lanjut ke pendekatan pendapatan, pendekatan ini hanya bisa digunakan untuk proses penilaian terhadap aset yang bisa menghasilkan pendapatan langsung dan bisa dikalkulasi. Misal, hotel, gedung perkantoran,  atau kontrakan.

Adapun untuk  pendekatan biaya, pendekatan yang secara khusus kita bahas dalam tulisan ini, bisa dikatakan sebagai pendekatan yang menghitung nilai ganti dari sebuah properti dengan analogi kita merekontruksi / reproduksi ulang objek penilaian dengan nilai satuan yang kita dapat di lapangan disertai penerapan penyusutan yang dibutuhkan—fisik, ekonomis, dan fungsional—dibandingkan dengan rekontruksi / reproduksi barunya.

Proses Penilaian dengan Pendekatan Biaya

 Sederhananya, jika kita menghitung nilai properti berupa tanah dan bangunan dengan pendekatan biaya, maka kita akan menghitung nilai tanah dengan mengalikan luas tanah dengan harga satuan tanah (per meter), ditambah hasil perhitungan dari luas bangunan dikalikan dengan harga satuan bangunan (per meter) yang telah dikurangi dengan besaran penyusutan dari bangunan yang kita nilai.

Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan


atau

Nilai Properti = (Luas Tanah x Nilai Tanah / m2) + (Nilai Reproduksi Baru Bangunan – Penyusutan)


Note: Nilai tanah satuan (per meter persegi) bisa didapat dari perolehan nilai pasaran tanah di lokasi properti. Sedangkan nilai satuan (per meter persegi) bangunan bisa kita ketahui dengan melakukan pengecekan terhadap biaya reproduksi bangunan per meter persegi sesuai dengan spesifikasi bangunan yang dinilai.

Kelebihan dan Kekurangan

 Di dalam dunia penilaian properti, pendekatan biaya dikenal sebagai pendekatan yang relatif lebih mudah dan paling banyak diaplikasi dalam proses penilaian di indonesia. Sedangkan untuk kalangan awam sendiri, rasionalisasi dari pendekatan ini lebih mudah dipahami dan lebih mudah dalam hal pengujian datanya.

Namun, dibalik kelebihan di atas, kendala yang mungkin ditemui dalam penggunaan pendekatan ini adalah:

1. Untuk bangunan khusus—spesifikasi tidak umum—kita, bisa jadi, kesulitan dalam menentukan biaya pergantian baru.
2. Butuh pengalaman dan pengamatan yang terlatih untuk menentukan besaran penyusutan dari bangunan yang kita nilai. (mengenai penyusutan bangunan akan dibahas di tulisan terpisah)

Demikian secara umum ulasan mengenai pendekatan biaya yang dapat saya sampaikan, rekan-rekan bisa mendalami masalah penilaian dengan mengikuti pendidikan-pendidikan penilaian yang diinisiasi oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

Andris Susanto (Internal Appraisal), 22-10-2019.
Sumber: Materi Pendidikan Dasar Penilai Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (PDP MAPPI)

Terkait, 3 Metode Pendekatan dalam Penilaian Properti

Komentar

Posting Komentar

Postingan populer dari blog ini

Ketawa Karir

Gambar
Ahmad Adhiatma Azhar, my little cute boy (my own doc.) "Hahaha...." Seolah merespon kicau muray di depannya, sambil menutup mulut dengan sebelah tangannya, bayi yang baru bisa belajar jalan itu tertawa. Cukup keras untuk ukuran usianya. "Ah, Si Adhi mah seurina maksa (tertawanya maksa)," sahut Pa Ajat, tetanggaku yang tak lain adalah pemilik burung tersebut. Kami berdua pun tertawa melihat tingkah balita tersebut. Adhia, putra ke dua-ku memang kerap kali melepas tawa seperti itu. Kita bisa saja melihatnya biasa sebagai polah lucu anak-anak seusianya. Tapi tidak dengan istriku. Dia menyebut tawa bocah itu sebagai tawa karir. Duh... lebay amat sih ibumu, Nak! Hahaha. Aku sendiri awalnya tidak begitu peduli. Tapi, melihat sikap Adhia yang sering melihat respon orang terlebih dahulu sebelum dia bereaksi, sepertinya, anak ini memang senang memanipulasi situasi. Masyaallah ya, anak satu setengah tahun saja sudah belajar berdiplomasi! Wkkk... bapaknya iku
Baca selengkapnya

"Hirup Tong Kagok Ngan Tong Ngagokan!" Masih Mencoba Menyelami Colotehan Ustad Evie Effendi

Gambar
Gambar: youtube,com Dear Bloggers ! Hehe.. Sapaannya mirip orang yang mau nulis catatan harian, ya? Atau kalo nggak, mungkin mirip orang yang menyapa mantannya seperti yang sering ustad evie contohkan. Dear Mantan! Maafkan aku yang dulu. Kalo kemarin aku haram jadah sekarang aku mencoba ada di atas sajadah, dan itu lebih indah. Kalo kemarin aku bejat kini aku taubat. Kalo kemarin aku maksiat sekarang aku taat. Kalo kemarin aku masih konvensional, liat akhwat yang memikat rasanya pengen ngasih coklat. Kini akunya sudah syariat. Liat akhwat yang memikat, langsung kan kuberi dia seperangkat alat sholat. Begitu kira-kira kala beliau sejenak bersajak soal mantan di sela tausiahnya. Sebagaimana sempat disinggung di tulisan sebelumnya, ustad evie memang dikenal sebagai seorang da'i yang pandai memilah kata dan merangkai diksi dalam tausiyahnya. Bahasanya enak didengar dan ringan untuk dicerna, terlebih oleh orang sunda karena memang beliau berasal dari
Baca selengkapnya

3 Metode Pendekatan Penilaian Properti Beserta Kekurangan dan Kelebihannya

Gambar
Ilustrasi Penilaian Setelah sebelumnya saya membahas tentang nilai, harga, biaya, pengertian properti, sampai sedikit tentang seluk beluk penilaian properti, di tulisan ini saya hendak mengajak rekan-rekan untuk mengenal macam metode pendekatan penilaian properti. Bagi rekan-rekan penilai, baik itu penilai independen maupun internal, pendekatan penilaian tentu saja harus sudah dipahami. Pendekatan penilaian adalah dasar kita untuk melalukan penilaian sekaligus menentukan nilai sebuah properti. Nilai atau tepatnya opini nilai yang harus dihasilkan dari sebuah proses penilaian bukanlah produk yang tiba-tiba muncul setelah kita melakukan inspeksi lapangan dan pengumpulan data. Fakta lapangan dan data yang kita dapatkan terkait properti yang menjadi objek penilaian, harus diolah sampai pada akhirnya menghasilkan sebuah opini nilai atas properti tersebut. Pada proses pengolahan data inilah metode penilaian digunakan sebagai alat pengolah untuk menghasilkan opini nilai yang rel
Baca selengkapnya