Pendekatan Data Pasar dalam Penilaian Properti

pixabay.com

Melanjutkan artikel sebelumnya yang membahas masalah pendekatan dalam penilaian properti,  dimulai dengan tulisan, mari kita coba membahas satu per satu pendekatan penilaian tersebut. Pertama, mari kita uraikan tentang pendekatan data pasar.

Pendekatan data pasar sendiri dapat diartikan sebagai sebuah metode penilaian properti dengan menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun hampir sebanding dengan objek yang kita nilai.
Pendekatan data pasar sendiri bisa dikatakan merupakan pendekatan yang paling mudah diaplikasi dan dapat diterapkan untuk hampir ke semua jenis properti. Apartemen, ruko, mobil, tanah, atau rumah tinggal, apalagi. Hanya saja ada satu syarat yang tak bisa tidak; pendekatan data pasar hanya dapat digunakan ketika data penjualan / data pembanding tersedia. Jika tidak, pendekatan ini sama sekali tidak dapat dipakai.

Konsep sederhana penilaian dengan pendekatan data pasar. (dok.pribadi)

Pada dasarnya, pendekatan data pasar merupakan perbandingan langsung antara data pasar yang ada dengan objek yang kita nilai dengan dua asumsi pokok.

- Harga jual dari data pembanding merupakan indikator bagi nilai pasar atas objek objek yang dinilai.
- Properti yang sebanding akan memiliki harga jual yang sebanding dengan objek penilaian.

Poin utama dari dua asumsi di atas tak lain adalah betapa dalam pendekatan data pasar, properti sebanding menjadi kunci akurasi opini nilai untuk objek yang tengah kita nilai. Pemilihan data pembanding haruslah benar-benar selektif dan sesuai dengan objek yang kita nilai. Misalnya, ketika kita menilai objek berupa rumah tinggal dengan tipe 36, sebisanya, hindarilah data pembanding berupa rumah tinggal bertipe 90 atau bahkan lebih besar dari itu.

Kecuali kita mengalami keterbatasan data, pembanding seperti itu bisa saja digunakan dengan catatan kita harus melakukan penyesuaian serinci mungkin. Bukan hanya di luas tanah dan bangunan, spek bangunan, fasilitas, dan kecenderungan pasar juga harus kita masukan sebagai indikator dalam melakukan penyesuaian. Hal ini dikarenakan, biasanya ada perbedaan kelas antara kedua tipe rumah tinggal tersebut.

Pemilihan Data Pembanding

Sebagaimana tadi disebutkan, kunci akurasi penilaian dengan pendekatan data pasar ini terletak pada pemilihan data pasar / pembanding yang tepat. Dalam proses pengumpulan data, biasanya penilai mengenal istilah data error; data yang tidak layak untuk digunakan sebagai data perbandingan karena setelah dilakukan perbandingan, indikasinya nilainya jauh dari asumsi dasar atau memiliki perbedaan mencolok dengan data-data yang lainnya.

Oleh karena itu, untuk menghindari adanya data error, hal-hal yang perlu kita perhatikan dalam proses pemilihan data pembanding adalah:

a. Cakupan Area
Meski mungkin kita bisa saja kita menemukan data yang apple to apple di are yang jauh dari objek yang kita nilai, usahakan kita menggunakan data dari pembanding yang terletak masih di kawasan objek yang kita nilai. Hal ini dikarenakan, selalu ada perbedaan tingkat interrest pasar terhadap kawasan tertentu. jadi, bukan hanya sebanding dari karakteristik fisik, kita juga harus mempertimbangkan kesesuaian lingkungan dan kecenderungan pasar dalam memilih data pembanding yang akan kita gunakan.

b. Waktu / Usia Data
Dewasa ini, iklan properti bukanlah hal yang sulit ditemui. Satu aset yang dijual, bisa saja diiklankan oleh banyak broker di media yang beragam pula. Dalam hal ini, kita juga harus memperhatikan usia data yang kita temukan. Apakah itu data penjualan tahun lalu, enam bulan yang lalu, atau data penjualan aktual. Begitupun jika datanya berupa data penawaran. Jangan sampai kita menggunakan data penawaran dari aset yang dari dua tahun lalu diiklankan belum juga terjual.

c. Karakteristik Fisik
Untuk karakteristik fisik, kita bisa menyeleksi data pembanding dengan kemiripannya pada luas tanah, luas bangunan, usia bangunan, dan hal-hal lain yang terkait dengan fisik properti.

d. Jumlah Properti Pembanding
Kumpulkan sebanyak-banyaknya data pembanding saat kita berada di lapangan. Jangan sampai saat kita mulai masuk ke proses penilaian, data pembanding yang kita bawa habis tak tersisa karena masuk kategori data error.

e. Klasifikasi Status Data Pembanding
Dalam menggunakan data pembanding, kita harus adil dalam memperlakukan dua status data. Data penjualan dan data penawaran. Data penjualan adalah fakta yang telah terjadi dan penawaran adalah harapan penjual yang belum tentu menjadi fakta. Hal ini sangat berpengaruh saat kita melakukan diskonto terhadap nilai pembanding. Data penawaran biasanya dikenai diskon lebih besar daripada data penjualan.

Langkah-langkah Penilain dengan Pendekatan Data Pasar

Secara ringkas, proses penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar dapat dilakukan melalui langkah-langkah berikut ini:

1. Inspeksi lapangan terhadap objek yang kita nilai (lakukan pengumpulan data selengkap-lengkapnya mengenai objek yang kita nilai)
2. Mengumpulkan data pembanding
3. Seleksi data pembanding dengan memilih yang apple to apple atau paling tidak mendekati dengan objek yang dinilai
4. Menetapkan poin-poin yang bisa diperbandingkan
5. Melakukan penyesuaian terhadap poin-poin perbandingan
6. Melakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai yang muncul.

Pendekatan data pasar dalam tabel. (dok. pribadi)

Baiklah, demikian uraian tentang pendekatan penilaian data pasar yang dapat saya sampaikan, semoga bermanfaat!

Terkait, 3 Metode Pendekatan dalam Penilaian Properti