Faktor-Faktor Pembentuk Nilai dalam Penilaian Aset

Ilustrasi Penilaian Aset

Setelah kita membahas makna nilai berikut perbedaannya dengan harga dan biaya, untuk mampu memberikan opini yang relatif akurat terkait nilai sebuah aset, penilai harus paham bagaimana nilai sebuah aset dapat terbentuk. Karenanya, pada artikel ini kita akan membahas mengenai faktor-faktor pembentuk nilai dalam penilaian aset.

Pada awalnya, setiap benda tidak memiliki nilai. Nilai sebuah benda bisa muncul hanya jika faktor-faktor pembentuk nilai telah terpenuhi dan terakumulasi menjadi satu kesatuan yang terkandung dalam benda tersebut. Lantas, apakah faktor – faktor pembentuk nilai tersebut?

1.       Kegunaan (Utility)

Suatu benda yang tanpa kegunaan tak akan memberikan nilai tambah bagi pemiliknya. Menjadi hal yang tidak perlu ketika kita memiliki sebongkah batu atau setumpuk jerami yang tidak bisa dimanfaatkan. Namun, posisi kegunaan bisa saja diabaikan jika benda yang dinilai sulit pemanfaatannya tersebut ternyata memiliki daya tukar yang tinggi.

Misal, bisakah kita lihat manfaat pasti dari sebiji batu ametis atau sepohon tanaman anthorium yang beberaa waktu lalu pernah nge-hits. Anehnya, baik ametis maupun anthorium yang tidak enak disantap pun tak memiliki manfaat untuk kesehatan ini sempat memiliki nilai yang sangat tinggi. Kenapa? Karena dua benda ini ternyata sempat memiliki daya tukar yang yang luar biasa. Terlepas itu ulah para spekulan atau bukan? Hal tersebut membuktikan bahwa ada nilai tukar yang dimiliki oleh benda tertentu (value in exchange), kendati secara ekonomi benda  tersebut tidak memiliki kegunaan.

2.       Kelangkaan (Scarcity)

Benda yang memiliki kegunaan tertentu tidak serta  merta memiliki nilai jika keberadaannya tak terbatas. Siapa tak perlu garam? Hanya orang yang sedang diet mayo, barangkali. Anehnya, harga satu gandunya tak pernah lebih dari satu potong gorengan. Kenapa? Ya, karena keberadaannya terlampau banyak.

Aset yang paling jago membentuk nilai dari faktor kelangkaan ini tak lain adalah tanah. Tak ada satu petak pun tanah yang memiliki titik kordinat sama dengan petak lainnya.

3.       Keinginan (Desire)

Apa daya suatu benda atau aset tanpa ada pihak yang berkeinginan memiliki atau mengambil manfaat darinya. Aset tersebut tak akan memiliki nilai. Dari keinginan inilah akan muncul permintaan yang berpotensi menciptakan negosiasi soal nilai dari benda atau aset yang diinginkan tersebut.

4.       Kekuatan Daya Beli (Efective Purchasing Power)

Adanya penawaran dan permintaan merupakan syarat dari terjadinya transaksi. Ketika penawaran turun secara otomatis harga seharusnya naik. Namun, hal tersebut bisa tak berlaku jika ternyata pasar atau pihak yang memiliki permintaan tidak disertai kekuatan daya beli yang mengimbangi. Karenanya, kekuatan daya beli tetap menjadi salah satu syarat terbentuknya nilai suatu aset.

Dari penjelasan di atas, jelaslah bahwa sebuah aset bisa memiliki nilai ketika empat faktor pembentuk nilai yang terdiri dari kegunaan, kelangkaan, keinginan, dan kekuatan daya beli, telah tergabung dalam sebuah pasar yang mampu mempertemukan peminat dan pemilik aset.

Peminat mewakili faktor keinginan dan kekuatan daya beli, sedangkan pemilik memiliki faktor kegunaan dan kelangkaan dalam aset yang dia tawarkan. (c) Andris Susanto

#faktorpembentuknilai #penilaianaset #nilaiproperti