Arti Nilai Pasar?

Ilustrasi Nilai Property

Pernahkah Anda mendengar pertanyaan, “Ini mobil pasarannya berapa?”, “Kenapa rumahnya dijual di bawah pasaran?, atau banyak lagi pertanyaan yang menyangkut nilai pasar suatu aset. Sangat umrah dalam keseharian namun tak banyak orang yang bisa mendefinisikan secara jelas dan lengkap mengenai apa arti nilai pasar tersebut.

Bicara arti niai pasar mengingatkan saya pada saat mengikuti pendidikan dasar penilai dulu. Waktu itu, Pak Okky Danuza yang saat itu menjabat sebagai Ketua Dewan Penilai MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) dan juga hadir sebagai pemateri bertanya, apa itu nilai pasar? Dengan gaya peserta training semua menjawab panjang lebar dan teksbook. “Ribet!”, kata beliau. Dengan gayanya yang nyentrik beiau menjawab bahwa arti nilai pasar tak lebih dari, “Kalau dijual, laku!”

Ya, arti nilai pasar memang sesederhana itu. Laku dijual, titik.

Ketika suatu aset sudah berbulan – bulan bahkan tahunan tidak terjual, berarti itu bukan nilai pasar. Bisa jadi terlalu tinggi. Saat sebuah aset sudah ada yang berani beli sebelum resmi harga ditawarkan luas, bisa jadi itu bukan nilai pasar. Mungkin di bawah nilai pasar.

Terbukti, arti nilai pasar memang sangat mudah dipahami namun agak panjang jika harus dijelaskan. Namun, untuk kepentingan keilmuan, mari kita kaji apa arti nilai pasar yang dapat diterjemahkan secara tepat dan jelas.

Supaya lebih terpercaya, kita rujuk saja arti nilai pasar menurut SPI (Standar Penilaian Indonesia) yang dirumuskan oleh MAPPI. Dalam SPI  3.1,

“Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalm suatu transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing – masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati – hatian dan tanpa paksaan.”

Dari penjelasan di atas, arti nilai pasar sudah sangat jelas dan lengkap untuk kita pahami. Yang pasti, dari definisi nilai pasar di atas, ada syarat yang harus terpenuhi untuk menyebut sebuah estimasi penilai bisa disebut nilai pasar.

Syarat tersebut adalah:

1. Tanggal Penilaian

Artinya, nilai pasar hanya berlaku di waktu penilaian tersebut dilakukan. Bukan di masa lalu atau di masa datang setelah penilaian dilakukan.

2. Transaksi Jual Beli

Asumsi nilai yang dibuat penilai adalah jika aset tersebut dijualbelikan. Bukan transaksi yang lain.

3. Pembeli yang Berminat Membeli

Dalam asumsi penilaian, Nilai Pasar hanya berlaku jika pembeli memang berniat membeli. Bukan yang membeli dengan niat sekedar menambah aset atau kepuasan semata.

4. Penjual yang Berminat Menjual

Dalam syarat ini, penjual dipastikan memang berniat untuk menjual bukan karena kebutuhan atau paksaan.

5. Transaksi Bebas Ikatan

Saat dilakukan transaksi harus dipastikan bahwa jual beli memang didasari kerelaan dari kedua belah pihak, yakni penjual dan pembeli tanpa syarat dan ketentuan yang membatasi.

6. Pemasaranya Dilakukan Secara Layak

Artinya, aset telah dipasarkan secara terbuka. Tidak tertutup dengan maksud membatasi calon pembeli.

7. Memiliki Dasar Pemahaman

Dalam hal ini, penjual dan pembeli wajib memiliki pemahaman yang cukup perihal aset yang ditransaksikan sehingga tidak ada pihak yang merasa dirugikan di kemudian hari pasca transaksi.

Sedikit panjang, namun, kini jelaslah sudah bahwa akurasi asumsi nilai pasar akan sangat ditentukan oleh seberapa kuatkah data-data penunjang mendukung menjelaskan bahwa transaksi tidak terintervesi faktor luar yang menyebabkan transaksi tersebut terjadi secara tidak lazim.

(c)Andris Susanto

Makin penasaran belajar seputar nilai sebuah aset? Jika iya, baiknya rekan-rekan mengikuti pelatihan penilai langsung dari para ahlinya dan diselenggarakan secara resmi oleh asosiasi penilai / MAPPI.

Sebagai bayangan tentang dunia penilaian dan MAPPI, rekan-rekan bisa baca artikel berikut.

#nilaipasar #nilaiproperty