Penyusutan Bangunan dalam Penilaian Properti

Old house, pixabay.com

Dalam penilaian properti, sebagaimana yang sebelumnya sempat saya bahas, ada tiga pendekatan yang bisa digunakan dalam melakukan penilaian tersebut. Pasar, biaya, dan pendapatan. Di sini kita tidak akan lagi membahas ketiga pendekatan tersebut. Yang ingin saya coba tuangkan dalam tulisan ini hanyalah bagian atau faktor yang ada pada salah satu pendekatan tersebut. faktor tersebut adalah penyusutan bangunan yang melekat pada penilaian properti dengan pendekatan biaya.

Sekilas kembali ke rumus penilaian properti berdasarkan pendekatan biaya, opini nilai dalam pendekatan ini terbentuk dari penjumlahan dua variabel nilai; nilai tanah dan nilai bangunan. Pada perhitungan nilai bangunan inilah munculnya penyusutan.

Kecuali rumah atau bangunan baru dengan tingkat kemanfaatannya masih optimal, semua bangunan pasti akan mengalami penyusutan. Adapun penyusutan sendiri tidak hanya terkait pada penyusutan bangunan secara fisiknya saja. Selain penyusutan fisik, penyusutan juga dapat terkait pada kontribusi nilai fungsi dan ekonomi dari bangunan yang kita nilai. Dari sana, muncul istilah penyusutan fungsional dan penyusutan ekonomis.

Penyusutan selalu mengikuti atau mengurangi nilai bangunan (dok. pribadi)

Jika penyusutan fisik dapat dengan mudah dikalkulasikan berdasarkan umur dan bahan dari bangunan yang kita nilai—misalnya, rumah yang telah dibangun dari 10 tahun ke belakang  akan mengalami penyusutan fisik lebih banyak dibandingkan dengan bangunan yang baru dibangun di 5 tahun ke belakang dengan spesifikasi yang sama; akan lebih besar jika spesifikasi bangunan pertama lebih rendah. Jelas, kan? Entah itu atapnya mulai bocor, dindingnya retak, atau keramik lantainya pecah-pecah, waktu berkontribusi dalam mengurangi ketahanan fisik bahan-bahan yang terkomposisi dalam sebuah bangunan.

Berbeda dengan penyusutan fisik, penyusutan fungsional dan ekonomis memerlukan pengamatan yang luas dan pemahaman lebih dari seorang penilai untuk dapat menentukan besaran kontribusinya sebagai pengurang dari nilai sebuah bangunan. Kenapa demikian? Untuk lebih jelasnya, kita urai saja ketiga penyusutan tersebut:

Penyusutan Fungsional

Penyusutan fungsional  disebut juga dengan penyusutan internal; karena penyusutan ini disebabkan oleh kontribusi internal bangunan yang bisa berupa bentuk, ukuran, atau penempatan bagian bangunan yang tidak memberikan fungsi optimal.

Contoh:

- Pada ruang tengah ukuran 10 X 5 m di sebuah rumah dua lantai terdapat enam tiang penyangga lantai dua. Apa tiang tersebut memberikan nilai tambah pada bangunan jika dengan dua tiang saja cukup untuk menjamin kekokohan bangunan?

- Sebagai fasilitas tambahan, Pak Dimas membuat kolam renang di halaman belakang rumahnya dengan ukuran 8 x 1 m. apakah kolam renang dapat difungsikan dengan baik dan memberikan tambahan pada nilai bangunan keseluruhan?

Penyusutan Fungsional sendiri dapat disebabkan oleh: 

Struktur bangunan yang tidak benar

Kekurangan atau kelebihan design

Kemunduran teknologi

Penyusutan Ekonomis

Penyusutan ekonomis dalam penilaian bangunan adalah pengurang dari nilai sebuah bangunan yang muncul karena adanya pengurangan nilai ekonomis yang disebabkan oleh faktor dari luar bangunan itu sendiri; karena disebabkan oleh faktor luar tersebut, penyusutan ekonomi disebut juga penyusutan eksternal.

Contoh:

- Aset atau bangunan di sebuah komplek perumahan akan terimbas sentimen negatif saat tiba-tiba pemerintah memutuskan membangun TPA di sekitar lingkungan tersebut.

- Meningkatnya angka kejahatan di kawasan tertentu akan mempengaruhi nilai aset atau bangunan di kawasan tersebut.

- Setelah dari tiga tahun terakhir komplek A menjadi langganan banjir, nilai properti atau bangunan di komplek A akan cenderung turun.

Dari ketiga contoh di atas, dapat kita ketahui bahwa penyusutan ekonomis biasanya disebabkan oleh hal-hal sebagai beriut:

1. Kebijakan Pemerintah

2. Faktor ekonomi dan sosial

3. Faktor lingkungan

Penyusutan Fisik

Penyusutan fisik bangunan adalah faktor pengurang nilai bangunan yang disebabkan oleh adanya penurunan kualitas bangunan. Penyusutan fisik muncul seiring dengan bertambahnya usia bangunan, intensitas pemakaian, kualitas bahan serta pemeliharaan bangunan terkait.

Penyusutan fisik pada sebuah bangunan sangat mudah diamati karena terlihat langsung dari kondisi atau apa yang tampak pada bangunan dinilai. Selain itu, sebagaimana sempat disinggung di atas, penyusutan fisik pada bangunan juga relatif mudah dihitung berdasarkan pengamatan kita pada bahan dan umur bangunan. Dari dua alasan tersebut, maka penyusutan fisik bangunan selalu menjadi penyusutan yang pertama dan yang selalu ada dalam penilaian aset atau properti yang berwujud bangunan.

Contoh perhitungan penyusutan (dok. pribadi)

Namun, yang perlu diperhatikan di sini, umur bangunan (usia aktual) tidak selamanya berbanding lurus dengan tingkat ketahanan bangunan itu sendiri.

Misal seperti ini, bangunan A yang dibangun pada 10 tahun yang lalu, karena perawatan yang bagus, terlihat hampir tanpa kerusakan berarti seolah baru terbangun satu—dua tahun ke belakang. Sebaliknya, meski baru dibangun 3 tahun, karena terbengkalai dan dibangun dengan bahan berkualitas rendah, bangunan B hampir rubuh seolah sudah terbangun dari 30 tahun yang lalu. Nah, loh?

Tak masalah. Menjembatani adanya perbandingan tak lurus tersebut, dalam perhitungan penyusutan fisik bangunan yang digunakan bukanlah umur terbangun atau umur aktual bangunan, melainkan umur efektif bangunan. Untuk lebih jelasnya, mari kita uraikan tentang umur bangunan dan kaitan penyusutannya.

- Umur Ekonomi (Economic Life), merupakan batas umur sebuah bangunan dapat memberikan manfaatnya.

- Umur Efektif (Effective Age), adalah umur berjalan atau rentang di mana manfaat bangunan telah tergunakan.

- Sisa Umur Ekonomis (Remaining Age), tak lain dari sisa waktu sebuah bangunan masih dapat dimanfaatkan dengan baik. Dengan kata lain Sisa - Umur Ekonomis merupakan Umur Ekonomis dikurangi Umur Eektif.

Umur Aktual adalah umur real bangunan dari semnjak bangunan tersebut didirikan / dibuat.

Jadi, sederhananya, dalam berbagai istilah umur bangunan di atas, menghitung besaran penyusutan bangunan adalah sebagai berikut:

Rumus penyusutan berdasarkan umur efektif dan ekonomis bangunan (doc. pribadi)

Bagaimana? Mudah, kan?

Sementara, itu saja yang bisa saya bagi mengenai penyusutan bangunan dalam Penilaian Properti, sampai jumpa lagi dan semoga bermanfaat!

Andris Susanto, Internal Appraiser

Bandung, 19122019