Waras Melihat Sumber Waras

RS Sumber Waras. Pertama dengar, saya pikir ini adalah nama rumah sakit jiwa. Kata waras untuk orang sunda lebih identik dengan kesehatan jiwa, bukan jasmani. Dulu, kadang saya agak tersinggung jika berkunjung ke keluarga bapak yang jawa cirebonan dan sanak saudara di sana biasa nanya, “Bapak, Ibu, waras, Nang?” “Hoh?” Pasti saya bengong dulu sebelum menjawab.

Karena alasan tadi, heboh soal sumber waras, saya anggap wajar saja. “Ah, paling kisruh para alumni sumber waras yang belum sehat betul,” pikir, saya. Tapi, lama-lama gatel juga denger orang ngomong lahan, NJOP, dan Nilai Pasar Tanah. Kok, kayak kerjaan sehari-hari saya? Akhirnya tergelitik ingin tahu juga tentang masalahnya. Maaf ya, saya nggak minat cari siapa yang bener, pun soal seharusnya itu tanah dihargai berapa, saya tak punya urusan. Bodo amat, bukan tanah Enyak Gua ini!

Sebagai petugas penilai aset, di sini, saya sekedar ingin berbagi opini soal letak tanah dan turunannya.

1. Letak

Menurut BPK, Lahan Sumber Waras yang dibeli Pemprov DKI terletak di Jalan Tomang Utara sedangkan Ahok mengklaim terletak di Jalan Kiai Tapa. Pendapat Ahok sesuai dengan alamat yang tertera di sertipikat tanah yang dikeluarkan BPN. Salah satu media bahkan dengan tegas menulis alamat di sertipikat sebagai fakta.

Terlalu terburu-buru jika menyebut alamat di sertipikat sebagai fakta real lokasi di lapangan. Pemecahan / splitzching sertipikat, perubahan tata ruang kota, pemekaran wilayah, atau pembukaan jalan, bisa saja merubah fakta alamat yang sudah tertera di sertipikat.

Nyatanya,

Dilihat dari gambar situasi (sumber: tempo.co), tidak ada muka lahan yang masuk sertipikat (lahan yang dibeli Pemprov DKI) ada di Jalan Kiai Tapa. Sedangkan terhadap Jalan Tomang Utara sendiri, kalaupun hanya sedikit, ada muka lahan yang menghadap jalan tersebut. Namun, lebih banyaknya, muka lahan justru menghadap Sayap Jalan Kiai Tapa.

2. Penetapan Harga

Ngomong tentang jual beli, tentu tak lepas dari harga yang disepakati; Dan soal harga real jual beli itu terserah penjual dan pembeli. Jadi, harga jual beli adalah hasil kesepakatan antara penjual dan pembeli. Karenanya, kita tidak bisa memaksakan persepsi soal kemahalan atau kemurahan terhadap 'harga' yang mereka sepakati.

Namun demikian, untuk sebuah kepentingan, apalagi berpotensi mengundang pertanyaan publik, penetapan nilai properti tepat jika mengacu pada nilai pasar yang dikeluarkan oleh lembaga yang memiliki legitimasi dan kompetensi dalam penilaian properti. Dalam hal ini ada Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).

Definisi nilai pasar menurut SPI (Standar Penilaian Indonesia), estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian yang diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang pemasarannya dilakukan secara layak dimana ke dua pihak masing-masing bertindak atas dasar pengetahuan yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.

Untuk kasus sumber waras sendiri, penetapan harga jual beli diambil dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tanpa mengurangi rasa hormat, kenyataan di mana-mana, NJOP hampir tidak pernah jadi patokan harga jual beli real. NJOP biasanya hanya dijadikan acuan dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang seterusnya menjadi patokan besaran pajak jual beli.

Kenapa NJOP? Karena biasanya harga real jauh lebih tinggi dan otomatis pajak jual beli bisa membengkak. Tapi itu biasanya, ya. Tak menutup kemungkinan juga, jika penetapan letak objek pajak / tanah tidak tepat, NJOP malah bisa jadi lebih tinggi dari harga jual beli wajar sebidang tanah.

Misal, Rumah Amir ada di Kampung Cikoneng di pinggir Komplek Perumahan Cikoneng Residence. Karena petugas keliru menempatkan letak rumah Amir, NJOP rumah Amir yang harusnya masuk ke perkampungan malah disamakan dengan NJOP komplek perumahan dengan nilai NJOP yang lebih tinggi dari perkampungan yang merupakan lokasi real rumah amir.

Makin mantap, NJOP Amir bisa lebih naik lagi jika kebetulan pemerintahnya menaikan NJOP Komplek Cikoneng Residence sampe 80%.

3. Letak dan Penetapan Harga

Jika penetapan harga jual lahan sumber mengacu pada nilai pasar, jelas, hitungan Rp. 20.755.000,- per meter persegi untuk NJOP tanah di Jalan Kiai Tapa hampir sepenuhnya bisa diabaikan.

Paling tidak, ada dua hal yang perlu dijadikan pertimbangan dan sayangnya tidak digunakan dalam penetapan harga lahan sumber waras.

Pertama, perbandingan letak berdasar akses jalan. Kembali mencermati gambar lokasi, muka lahan menghadap ke sayap jalan kiai tapa yang lebarnya tak lebih dari setengah jalan kiai tapa. Bahkan jika dilihat dari google maps, lebar jalan sayap itu bisa jadi hanya 1/3 -nya jalan utama. Sepertinya tidak adil menghargai aset di jalan sayap dengan harga aset di jalan protokol. Contoh, harga rumah komplek tipe serupa di Jalan Permata Raya pasti lebih tinggi dari harga rumah di Jalan Permata 1, 2, 3, dst.

Kedua, perbandingan ukuran dan bentuk tanah. Saya tidak paham, apakah harga 20,7 juta/m² di NJOP itu ditetapkan untuk semua aset dengan luasan berapa pun atau untuk aset dengan luasan tertentu saja.

Pastinya, jika itu berlaku umum, nilai tersebut terlalu tinggi untuk tanah seluas 3,6 ha. Apalagi dengan bentuk memanjang tak beraturan.

Dalam penilaian, para penilai mengenal adjusment (penyesuaian), yang selain salah satu acuannya adalah lokasi dan tata letak, ukuran dan bentuk tanah juga bisa masuk dalam hitungan.

Coba Anda jawab, tanah A seluas 100 m² dan tanah C 10.000 m², sama-sama terletak di Jalan Patimura. Jika A terjual Rp. 1 juta /m², apa Anda juga akan menghargai tanah C 1 juta/m²,pada waktu yang sama?

Intinya, dari segi penilaian aset, untuk melihat masalah sumber waras dengan lebih waras kita tinggal lakukan penilaian aset secara adil melalui lembaga independen tanpa menjadikan NJOP sebagai acuan utama. Lebih sederhana lagi, guna melihat kewajaran harga, mari lebih jeli melihat di mana persis lokasi real tanah sumber waras yang dibeli Pemprov DKI.

Andris Susanto,

Internal Appraiser

Sumber data dan foto, https://m.tempo.co/read/news/2015/12/07/231725724/dokumen-ini-ungkap-4-fakta-audit-rs-sumber-waras/3